Halk arasında "Kentsel Dönüşüm Kanunu" olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi kavramı, bilhassa eski ya da depreme dayanıksız binaların daha fazla bulunduğu bölgelerde yaşayan insanların yaşamına daha fazla girmeye başladı. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bir inşaat yapmayı taahhüt ettiği; buna karşılık arsa ya da bina sahiplerinin mülkiyet hakkının bir kısmını yüklenici firmaya devrederek inşaat maliyetini arsa payları ile ödedikleri karma bir sözleşme türüdür.
Sözleşme, müteahhit firmanın vereceği hizmetin karşılığını arsa payı olarak alacak olması nedeniyle aynı anda hem hizmet hem de arsa payı satış vaadi içerdiğinden "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kar Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" şeklinde tanımlanır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ülkemizde ağırlıklı olarak iki şekilde yapılmaktadır. Halk arasında "Ankara Usulü" ya da "İstanbul Usulü" şeklinde tanımlanan bu iki bakış açısını Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yüklenici firmalarla anlaşma yapmayı planlayan arsa sahiplerine fikir verebilmek amacı ile görüşlerimizi paylaşmaya çalışacağız.
"İstanbul Usulü" olarak ifade edilen inşaat süreçlerinde yükleniciye devri yapılacak arsa payının tamamı sözleşmenin hemen sonrasında ya da genellikle kat irtifakının kurulması safhasında el değiştirir. İnşaat henüz tamamlanmadan arsa payının tamamını alan yüklenici, kendisine ait arsa payında tasarruf hakkına sahip olacağından inşaatın yarım kalması durumunda tamamlanabilmesi yahut arsa sahiplerinin olası zararlarında teminat olması için devri yapılan arsa paylarının üzerine arsa sahipleri lehine ipotek şerh edilmesi ön görülür. Söz konusu ipoteğin amacına uygun olabilmesi için devir yapılırken mutlaka şerh edilmesi ve miktarının da devri yapılacak arsa payının inşaatın bitmesi planlanan zamandaki değerine uygun olmasını tavsiye ediyoruz. İpotekler, yapılacak anlaşmanın mahiyetine göre inşaat bittiğinde ya da inşaatın seviyesine göre belirli periodlarda kaldırılacaktır. Bu durumda binanın yapı kullanım belgesinin/iskanının alınmasını sağlayabilmek amacı ile ipoteğin belirli bir miktarının iskan sonrasında kaldırılması arsa sahipleri açısından elzemdir.
Ankara Usulü şeklinde ifade edilen inşaat süreçlerinde ise yükleniciye devri planlanan arsa payları sözleşme ile tek seferde devredilmez. Buna karşın ipotek konularak belirli periodlarda çözülmesine gitmek yerine arsa payı süreç gözetilerek kısım kısım müteahhite devredilir. Böylece müteahhitin arsa payını inşaatı bitirmeden 3. şahıslara devretmesinin yahut arsa sahiplerini zor duruma düşürecek herhangi bir tasarrufta bulunmasının önüne geçilir. Yüklenici, yaptığı işin karşılığını başlangıçta değil, işi yaptıkça alabilmektedir. Bu model arsa sahipleri açısından avantajlı iken; yüklenici açısından sermaye temini ve finansal kaynak yaratılması bakımından dezavantajlı olarak görülmektedir. Ankara usulü sözleşmede inşaatın tamamlanması anına kadar oransal olarak devredilen paylar dışındaki arsa payları, arsa sahipleri adınadır. Bu usulün İstanbul Usulü çalışmaya nazaran arsa sahiplerinin lehine bir yöntem olduğu değerlendirilmektedir.
Her iki yöntemde de imzalanacak sözleşmenin tarafların hak ve menfaatlerinin korunması, geçerli bir sözleşme olması amacı ile dikkatli irdelenmesi gerekmektedir.